从大拆大建到优先保留：中国城市更新的理念转变
公众对城市更新中“拆”与“留”的博弈持续关注。2025年，国家住房和城乡建设部发布的城市更新指导方针，以“优先保留老房子”的政策导向，标志着中国城市发展模式的重大转变，结束了延续数十年的“大拆大建”时代。这一转变引发广泛热议，尤其引发对缺乏抗震能力的预制板房和危房的例外处理的讨论。
数据显示，截至2025年初，全国约32.7%的城镇住宅建于上世纪80-90年代，其中预制板结构房屋占比高达15.3%。这些老建筑承载着丰富的集体记忆，却面临着结构老化、功能陈旧等现实问题。根据住建部2024年底的全国建筑安全普查报告，全国约有237万栋建筑被评为D级危房，其中78.6%位于城镇地区，这为新政策的实施带来了严峻挑战。
长期以来，“推倒重来”式的城市更新模式导致了城市记忆的断层和文化传承的困境。国家统计局数据显示，2015年至2024年间，全国累计拆除旧建筑面积超过47.8亿平方米，相当于近53个北京城区的面积。这种大规模拆除不仅造成了巨大的资源浪费，还引发了居民安置、环境污染等一系列社会问题。
展开剩余75%住建部政策研究中心主任李明在接受采访时指出，新政策旨在转变发展理念，推动城市有机更新。“城市是有机生命体，而非简单的建筑堆砌。”他强调，保留老建筑是保留城市文脉和市民记忆的关键，而“留”而非“拆”的政策转向，标志着中国城市建设进入了一个新的发展阶段。
针对社会普遍关心的预制板房和危房的抗震安全问题，住建部专门召开政策解读会。住建部建筑安全司司长张建国明确表示：“安全永远是第一位的。”对于经鉴定存在严重安全隐患的D级危房，仍将按照既定规定进行拆除或加固处理。他强调，新政策并非“一刀切”，而是在确保安全的前提下优先考虑保留和改造。
各地积极响应新政策。上海市率先启动了总投资387亿元的预制板房综合改造计划，对约4200栋预制板住宅进行结构加固和功能提升，将抗震能力提升至8度设防水平，使用寿命延长30-50年。相比拆除重建，此举节约成本约42%，居民搬迁时间也从24个月缩短至4个月。北京市则推出了“危旧房综合治理五年行动计划”，采用“一楼一策”的精细化治理模式，针对不同危险等级的建筑采取差异化的措施，惠及约83万户居民。
业内专家普遍认为，老房子的保留并非简单的“留存”，而需要通过技术创新实现安全与保留的平衡。中国工程院院士、结构工程专家王光进指出，现代结构加固技术已相当成熟，大多数预制板房可以通过技术手段提升抗震能力，“拆除并非唯一选择，甚至在许多情况下并非最优选择”。
国际经验也佐证了老建筑改造的可行性。日本在1995年阪神大地震后，对1981年前建造的约1000万栋建筑实施了大规模抗震改造，通过加装阻尼器、增设剪力墙等技术手段，使98.7%的改造建筑达到新标准要求，仅不到2%的建筑因技术或经济原因被拆除。
从经济效益看，保留改造远优于拆除重建。住建部联合财政部发布的研究报告显示，老旧小区综合改造平均投资为2100-3600元/平方米，而拆除重建成本则高达8000-12000元/平方米。2024年，全国通过改造方式节约建设资金约2873亿元，减少建筑垃圾排放约1.4亿吨。
除了经济效益，保留老房子更具有重要的社会价值。清华大学城市规划专家周明教授指出，老房子承载着城市记忆和邻里关系，是社区认同感的重要载体。拆迁重建往往导致社区解体和社会关系网络的断裂。2024年一项针对10个城市老旧小区居民的调查显示，72.6%的居民更倾向于原地改造而非拆迁安置。
房地产市场也在积极适应新政策。多家开发企业转型成为城市更新服务商，提供针对老旧小区的综合服务。中国房地产协会秘书长赵正挺预计，到2025年底，城市更新领域投资将占年度房地产总投资的25%左右，成为行业新的增长点。
公众对新政策普遍表示支持。社交媒体上，“老房子保卫战”话题阅读量超过7.8亿，评论达198万条。
然而，保留老房子也面临诸多挑战。资金问题是首要难题。住建部测算，全国需改造的老旧小区总面积约142亿平方米，总投资需求超过4万亿元。政府财政、居民自筹和社会资本如何合理分担，仍需进一步明确。技术标准的制定和完善也至关重要。针对预制板房等特殊结构的国家级技术规范的制定，将指导各地有效开展改造工作。住建部已启动相关标准编制工作，预计2025年底前发布。
产权问题是居民最关心的问题。住建部房地产市场监管司副司长陈志强表示，改造后老房子的产权年限不变，居民原有产权得到充分保障，同时正研究通过容积率奖励、功能置换等方式，增加居民实际收益。
有效的社区参与机制是政策落实的关键。社会学专家建议，改造方案应充分征求居民意见，设立居民监督委员会，确保改造过程的透明和公开。
从大拆大建到优先保留，政策的转变反映了中国城市建设理念的日益成熟。在确保安全底线的前提下，通过技术创新和制度创新，老房子完全可以焕发出新的活力。 未来城市更新的核心，将是在确保安全的前提下，最大限度保留城市记忆，让城市有机生长。
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